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Altamira, PA
Quem recebe dinheiro com aluguel de imóveis precisará ficar atento às mudanças previstas pela Reforma Tributária. As novas regras vão alterar a forma como os rendimentos provenientes da locação são tributados no Brasil, com a inclusão de dois novos impostos: a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS).
Até então, os rendimentos recebidos por pessoas físicas com aluguel eram submetidos principalmente ao Imposto de Renda Pessoa Física (IRPF). Com a implementação do novo sistema, parte dos proprietários também poderá passar a recolher tributos sobre o consumo, dependendo da quantidade de imóveis alugados e do valor recebido anualmente.
As alterações não atingirão todos os locadores da mesma maneira. A legislação estabelece critérios específicos para pessoas físicas e regras próprias para empresas que trabalham com locação de imóveis. A transição será gradual, com início da CBS em 2027 e entrada do IBS a partir de 2029.
Uma das principais dúvidas envolve os proprietários que alugam casas, apartamentos, salas comerciais e outros imóveis em nome próprio, sem utilizar uma empresa para administrar os bens.
Atualmente, esses rendimentos são declarados no Imposto de Renda, seguindo a tabela progressiva do IRPF, cujas alíquotas variam de 7,5% a 27,5%, conforme o valor recebido e as regras de tributação aplicáveis.
Com a Reforma Tributária, entretanto, alguns proprietários poderão ser enquadrados também na cobrança do IBS e da CBS.
De acordo com os critérios previstos na Lei Complementar nº 214/2025, o enquadramento da pessoa física no regime regular dos novos tributos depende, em regra, de duas condições: possuir mais de três imóveis distintos alugados e receber mais de R$ 240 mil por ano com essas operações.
Ou seja, não basta apenas ter uma renda elevada com aluguel ou possuir vários imóveis. Os critérios precisam ser analisados conjuntamente, conforme estabelece a legislação.
Existe ainda uma regra para quem ultrapassar o limite de receita durante o próprio ano. Caso os rendimentos com locação superem em mais de 20% o valor de referência, chegando a R$ 288 mil anuais, antes das atualizações monetárias previstas, o proprietário também poderá ser enquadrado no novo regime naquele período.
O limite de R$ 240 mil está sujeito à atualização pelo IPCA, índice oficial de inflação.
Já quem não se enquadrar nessas condições continuará sujeito às regras do Imposto de Renda, sem a inclusão automática do IBS e da CBS sobre os aluguéis recebidos.
A situação será diferente para pessoas jurídicas que possuem imóveis destinados à locação, como empresas imobiliárias, administradoras e holdings patrimoniais.
Com o novo modelo tributário, as receitas obtidas com aluguel também estarão sujeitas à incidência do IBS e da CBS, conforme o regime de tributação aplicável à empresa.
Atualmente, essas empresas já possuem obrigações tributárias relacionadas à renda e às operações realizadas, incluindo Imposto de Renda Pessoa Jurídica (IRPJ), Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL), PIS e Cofins, conforme o enquadramento fiscal.
Com a transição, os novos tributos substituirão gradualmente parte dos impostos atuais sobre o consumo, modificando a composição da carga tributária das atividades de locação.
A legislação, entretanto, prevê mecanismos para reduzir o impacto da mudança. Um deles é a redução de 70% nas alíquotas do IBS e da CBS aplicáveis às operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de imóveis.
Além disso, empresas enquadradas no regime regular poderão aproveitar créditos tributários relacionados aos impostos pagos em determinadas despesas, como serviços de manutenção e administração, desde que atendidos os requisitos legais.
Na prática, isso significa que a carga efetiva dependerá não apenas das alíquotas aplicadas, mas também das possibilidades de aproveitamento de créditos e das características de cada operação.
Outro mecanismo previsto na Reforma Tributária busca reduzir o impacto dos novos tributos sobre a locação de imóveis residenciais.
A legislação estabelece um redutor social de R$ 600 mensais por imóvel residencial, que poderá ser descontado da base de cálculo do IBS e da CBS, limitado ao valor dessa própria base.
O benefício funciona como uma dedução no cálculo dos tributos e não representa um pagamento de R$ 600 ao proprietário ou ao inquilino.
Também está prevista uma redução de 70% nas alíquotas aplicáveis às operações de aluguel de imóveis. Esses mecanismos foram incluídos para estabelecer um tratamento diferenciado para o setor imobiliário dentro do novo sistema de tributação.
Os contratos de aluguel assinados antes de 16 de janeiro de 2025 também recebem atenção especial na legislação.
Para essas operações, foi criado um regime opcional de transição que permite, em determinadas condições, o recolhimento de 3,65% sobre a receita bruta dos aluguéis, em substituição ao cálculo regular do IBS e da CBS.
A modalidade não permite o aproveitamento dos créditos tributários nem a utilização do redutor social.
O período de aplicação depende da natureza do contrato. Nas locações residenciais, a opção pode valer até o encerramento do contrato original ou 31 de dezembro de 2028, o que acontecer primeiro. Para contratos não residenciais, a regra considera o prazo originalmente estabelecido.
A alternativa foi criada para oferecer uma transição específica aos contratos mais antigos, evitando que todas as operações sejam submetidas imediatamente ao novo modelo de cálculo.
As mudanças não envolvem apenas os proprietários. Quem paga aluguel também poderá perceber os efeitos da nova tributação, principalmente dependendo de quem é o locador e da finalidade do imóvel.
No caso de empresas que alugam imóveis para desenvolver suas atividades, existe a possibilidade de utilizar créditos de IBS e CBS relacionados ao aluguel para compensar parte dos tributos devidos em suas próprias operações, desde que cumpridas as condições legais.
Já os inquilinos pessoas físicas, que alugam imóveis para moradia ou outras finalidades pessoais, não terão esse mesmo mecanismo de compensação.
Uma das preocupações do setor é a possibilidade de parte dos custos tributários adicionais ser incorporada aos valores cobrados nos contratos de locação.
Entretanto, especialistas ressaltam que não existe garantia de aumento generalizado dos aluguéis. A possibilidade de repasse dependerá de fatores como oferta de imóveis, procura por locações, concorrência e condições de negociação entre proprietários e inquilinos.
Portanto, o impacto poderá variar de acordo com cada região e com as características do mercado imobiliário.
Outra mudança relacionada ao novo sistema envolve a organização das informações sobre os imóveis e suas operações.
O Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) deverá contribuir para a padronização dos registros e para o cruzamento de informações utilizadas na fiscalização tributária.
Com isso, dados relacionados aos contratos de locação, documentos fiscais e registros imobiliários precisarão apresentar maior consistência.
Divergências entre as informações declaradas e os registros disponíveis poderão chamar a atenção dos órgãos fiscalizadores e resultar em procedimentos de verificação.
A adaptação às novas exigências também deverá exigir mais atenção de proprietários, imobiliárias, administradoras e profissionais responsáveis pela contabilidade dos negócios imobiliários.
A implementação dos novos tributos ocorrerá de maneira progressiva. A CBS começa a entrar em vigor em 2027, enquanto o IBS terá início em 2029, seguindo o cronograma de transição estabelecido pela Reforma Tributária.
A substituição completa dos tributos atuais ocorrerá gradualmente até 2033.
Até lá, proprietários e empresas precisarão acompanhar as regulamentações e adequar seus procedimentos às novas exigências.
A principal orientação para quem recebe renda com aluguel é verificar o enquadramento tributário, a quantidade de imóveis locados, os valores recebidos e as condições dos contratos existentes.
As mudanças não significam que todos os brasileiros que possuem imóveis alugados terão de pagar imediatamente os novos tributos. A cobrança dependerá das condições previstas na legislação e do regime em que cada proprietário estiver enquadrado.
